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  厦门一女子780万元买豪宅 遭限购令无法过户  
     
  2015-05-05 18:13:55   
     
 

花780万元在厦门岛内购买豪宅,签了购房协议,却因为遭遇限购政策无法过户。

限购引发损失,究竟由谁承担?近日,思明区法院开庭审理了这样一起因限购引发的房产纠纷。

买豪宅不能过户

这套豪宅,位于湖滨南路一高档小区,在第28层,楼层高,视野好。

        2012年11月15日,买方孔女士与卖方沈小姐签协议,约定这一套豪宅及两个车位一并出售,成交总价为780万元。

双方签订协议后,孔女士当天就支付了20万元“订金”,沈小姐也向孔女士出具了收据。在协议中,双方原本约定11月29日前签订购房合同,并支付其余购房款。

不过,等到11月29日,由于孔女士是政策规定的限购对象,因此,最终双方未能按协议约定签订购房合同。

据了解,厦门市早在2010年就出台了限购令。可见,买房人孔女士是在明知自己属于限购对象的情况下签订了协议。

虽然签了协议,但却无法成交,无奈之下,2012年12月后,沈小姐就将讼争房产出售给别人了。

订金能不能退还

近日,孔女士将沈小姐告上法庭,要求退还20万元购房订金,并按银行同期利率支付利息。孔女士称,沈小姐违反合同约定,将房子卖给别人,所以应返还订金。

对此,被告沈小姐答辩说,由于孔女士是限购对象,所以双方无法签署正式的购房合同,她只好将房屋另售他人。因此,她将讼争房产另售他人并不构成违约,订金不能退还。

近日,思明区法院作出一审判决,要求被告沈小姐偿还孔女士20万元及利息。

为什么要返还这20万元?对此,法官解释说,虽然双方不能履行合同约定,但原因在于孔女士是限购对象。所以,守约方沈小姐有权要求违约方孔女士承担违约责任,包括有权要求解除预约合同。

合同可以解除,不过依照《中华人民共和国合同法》20万元购房预付款,还是应当返还。法官还说,买方支付的20万元钱应认定为“预付款”,并非“定金”,因此,买卖不成,就应当返还预付款。

引发的损失谁赔

据法官介绍,最近法院受理了多起因限购引发的官司。在这类官司中,争议最大的是因限购引发的损失谁来承担?应该由买方担责,还是卖方买单?

对此,福建信海律师事务所林敏辉律师说,因限购引发的房产交易纠纷,有四种情形,四种责任认定,一是“限购令”出台以前达成买卖协议并已网签的,买卖双方应继续履行并办理过户手续;二是“限购令”出台以前签订买卖协议,但未提交房管局办理过户手续,也未网签房屋买卖合同,应当适用不可抗力原则来处理,双方解除合同,互不承担违约责任;三是“限购令”出台后,双方在明知不符合政策的情况下所签订的合同无效;四是“限购令”出台后,一方明知或应知自己没有购房资格,另一方在不知情的情况下与其签订购房合同的,在合同无法实际履行后,无过错方不承担责任,没有购房资格的一方应赔偿另一方损失。